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对市政协十三届一次会议第0273号提案的答复函
发布时间 : 2018-08-06 编辑 : 本站编辑 字号 :        

臧维力委员:
您提出的《关于助推物业管理服务行业健康发展》的提案收悉,现将办理情况答复如下:
    一、对本提案的办理概述
您在该提案中提出的物业管理的市场化推进缓慢,物业管理举步维艰;小区管理缺乏力度,物业管理难收费难;专项维修资金管理不规范,制度不健全,物业管理后期公共设施和共用部位的维护难以保障;宣传引导不够,物业发展缺乏舆论环境强有力的支持;新《劳动合同法》实施后,加重了物业公司成本负担;老旧小区物业管理中普遍存在收费标准低、物业费收缴率低和服务档次低的等六大问题找的非常准,说明您对我市物业管理状况进行了深入的调研,分析的十分透彻。提的六点建议也与当前我市加强物业管理的工作非常契合。
二、对提案建议的逐条答复
1、制定相应的政策细则。
为了规范我市物业行业市场行为,我局制定了《大连市物业管理招标投标管理办法》,目前已上报市政府,计划2018年上半年以市政府规范性文件正式出台。起草了《大连市物业管理条例》草案已列为市人大2018年立法计划,目前已上报政府法制办,计划8月份市人大审议。计划在2018年年底前出台。待出台后制定相应的配套政策。同时根据出台的省物业服务标准,制定《大连市住宅物业服务标准》和服务规范,并会同市物价局制定我市配套的《住宅物业服务收费标准》,促进我市物业管理招投标工作顺利进行,为物业服务企业和业主之间的双向选择提供参考依据。计划在2018年11底前出台。要从根本上打破企业保护壁垒,使物业管理行业健康持序发展。
2、将住宅小区内的部分社会管理职能划归相关的政府职能部门。
2017年12月我局起草了《关于加强住宅小区综合治理的实施意见》,制定了三项工作原则:一是加强领导、齐抓共管。充分发挥街道(乡镇)党工委和办事处在住宅小区综合治理中的领导作用,整合资源,建立职能部门和相关单位住宅小区综合治理责任制度,合力推动监管力量和服务事项下沉到每个住宅小区。二是坚守底线、突出重点。聚焦住宅小区物业管理工作难题,加大协调解决力度,着力解决居民群众最直接、最关心、最现实的民生突出问题。三是居民自治、社会参与。发挥居民自治作用,调动居民自我管理、自我服务、自我监督的积极性,提升业主大会、业委会的自治能力,强化居委会的指导、服务和监督功能,引导专业社会中介组织积极参与住宅小区物业管理。
对您提的建议也在意见中提出了具体要求:一是明确了街道的职责。负责业主大会和业主委员会组建、换届选举及其日常活动的指导、监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,调处小区管理中的矛盾纠纷;负责对社区居民委员会、业主委员会落实住宅小区治理工作进行指导、监督;指导业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业;督促物业服务企业按照合同约定提供服务;落实无人管理小区的临时托管;监督指导专项维修资金划转使用;做好新旧物业服务企业的进入和退出相关工作;做好住宅区房屋管理工作。二是提出充分发挥基层党组织领导核心作用。加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督,建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调制度。依法组织业主开展自治,及时帮助解决业主自治中存在的困难和问题。三是要求建立区市县职能部门管理单位住宅小区综合治理责任制。切实强化政府监督和公共服务进入住宅小区,层层压实主体责任,推动区管理职能和服务力量下沉。区市县职能部门和服务单位应建立完善住宅小区综合治理责任清单,明确工作职责,细化业务流程和操作指导手册,推行首问负责、一窗受理、全程代办、服务承诺等制度。区市县职能部门和服务单位的工作职责、主管事项、服务承诺、责任人姓名、联系电话应在住宅小区综合治理责任公示板公示,并定期更新。
该《实施意见》已上报市委组织部,待征求意见后已市委名义出台。
3、政府在不违背《物权法》和《物业管理条例》等法规的前提下以实际、创新的精神制定出台一些具体的政策。
2017年4月我市出台了《大连市房屋专项维修资金管理办法》,《办法》增加了电梯专项维修资金,确保电梯安全使用;充分考虑了物业属地化管理实际,全面下放权利,进一步规范了维修资金监管流程;健全了应急维修资金使用程序,避免了因征求意见时间过长延误维修引起严重影响业主生活的安全问题,保障了应急维修项目的顺利维修;严格了大额维修资金审核制度,聘请第三方专业工程造价咨询机构进行审核,解决了使用维修资金进行维修过程中,业主无法进行有效监督的问题,加强了维修资金使用的监管力度,大大促进了维修资金的有效利用;设立了房屋专项统筹维修资金,为大额维修资金第三方审核和应急维修资金不足情况提供了资金支持。
2018年我局将进一步明确应急维修的流程,打开应急维修的绿色通道,督促街道、区物业行政主管部门提高对维修资金申请的审核效率,切实缩短维修资金的办理时间。
4、进一步加大宣传力度,通过舆论导向,让业主树立“物业消费意识”。
今年2月1日《辽宁省物业管理条例》(以下简称《条例》)施行。我局以宣传贯彻《条例》为契机,加大了对相关政策的宣传。采取了集中培训、海报宣传、网上答题、行业竞赛等多种方式,在《条例》培训工作基础上,组织开展区、街道、社区、物业企业参加的业务知识培训,培训人数达到2200余人。组织物业服务企业在住宅小区内显著位置张贴宣传海报,组织企业员工、业主踊跃参加网上答题活动,推荐业务标兵参加行业竞赛。同时充分利用大连日报、大连电台等主流媒体和大连物业微信公众号,对全市和各辖区、物业服务企业宣传贯彻《条例》的好做法进行宣传报导,引导物业管理正能量。
5、逐步放开物业管理收费标准,从整体上提高物业管理水准,促使物业管理企业更好地生存与发展。
制定住宅物业服务标准和收费参考标准已被列入2018年市政府的重点工作。我局将制定住宅物业服务标准,市物价局配合制定我市物业服务收费指导标准,确定物业服务菜单式等级标准和指导性收费标准,为物业服务企业和业主共同确定服务事项和收费标准提供参考依据,明确服务内容,合理确定收费标准,实现物业服务质价相符。力争在2018年10月底前形成服务标准和收费标准文件,11月正式出台。
6、逐步建立物业财政帮扶机制,增加各项行业扶持资金,拓宽审批范围。
2017年5月,我局和市财政局联合出台了《大连市物业服务行业扶持资金使用管理办法(试行)》(大国土房屋发〔2017〕110号),并由我局下发了《大连市物业服务行业扶持资金考核办法》,扶持资金暂定试行三年,每年不超过4000万元,由市、区两级财政按照1:1比例共同承担。一是在中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区范围内开展物业扶持,对历史形成的福利性分房、保障性住房、2000年前建成的老旧住宅小区及无主弃管公房项目,经考核合格,给予每月每平方米0.1元到0.3元的扶持补贴。目前各区已经完成2017年物业服务扶持项目考核工作,经各区物业行政主管部门组织街道、社区进行考核,我局组织专家评审后,确定扶持项目90余个,扶持资金约1400余万元,列入2018年部门预算计划。由我局组织对物业管理部门、物业服务企业、业主委员会人员进行培训,完成关于房屋专项维修资金管理、物业纠纷调解考核、业主大会和业主委员会监督管理、物业项目精细化管理等多项培训工作,培训物业行业管理和服务人员约6700余人,有效地提升了我市物业服务行业整体水平和人员综合素质。2018年我市将继续开展扶持工作。
市发改委答复意见:
为贯彻落实国家发展改革委和省物价局关于物业服务价格改革政策,建立并逐步完善物业服务价格主要由市场决定的形成机制,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进物业服务行业持续健康发展,根据国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格〔2014〕2755号)、辽宁省物价局《关于印发<辽宁省定价目录>(2015版)的通知》(辽价发〔2015〕59号)和大连市人民政府《关于促进物业服务行业发展的实施意见》(大政发〔2014〕40号)精神,2016年3月市物价局、公安局、国土房屋局联合印发了《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》(大价发〔2016〕19号)。其主要内容:一是新开发建设的住宅小区,鼓励通过公开招投标方式选聘物业服务企业,物业服务收费标准按照合同或前期物业服务协议约定执行;二是既有的住宅小区物业服务收费标准暂按双方合同约定执行,成立业主委员会的,可由业主委员会根据业主大会决议,与物业服务企业重新签订物业服务合同,约定物业服务内容和收费标准;三是确需调整物业服务收费标准的住宅小区,按照《物权法》和相关法定程序,可重新确定物业服务收费标准。目前,我市已有部分住宅小区在街道和行业主管部门的监督指导下,经业主大会或业主委员会同意上调物业服务收费标准。保障了物业服务企业的正常运行,服务质量进一步提高,设备设施也得到有效的维护和管理,业主满意度逐渐提升。2017年11月30日,新的《辽宁省物业管理条例》出台,明确要求住宅前期物业服务收费实行政府指导价。为了进一步细化落实各项具体政策措施,我市物业行政主管部门正在研究制定物业服务等级标准,价格主管部门将根据物业服务等级标准,配套制定物业服务收费等级指导标准,此项工作正在有序推进当中。
市编办答复意见:我办一直大力支持物业服务行业发展。2014年,按照市委、市政府统一规定,我办印发了《关于调整市区物业市场监管体制 健全物业管理纠纷调解工作体系有关机构编制工作的意见》。通过调整物业市场监管体制、健全物业管理纠纷调解工作体系,明确了市、区、街道物业管理和纠纷调解工作职责,并按照“重心下移”原则优化机构编制资源配置,进一步推动我市物业管理和服务水平整体提升。一、调整物业市场监管体制。市区物业服务行业实行“两级政府、三级管理、四级网络”的市场监管体制。市物业行政主管部门负责全市物业行业的监督管理,拟订并组织实施物业管理和房屋安全管理的行业政策;市内四区及高新区的物业行政主管部门负责辖区物业服务行业的监督管理;街道办事处明确的物业管理工作机构承担业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常管理工作。
二、健全物业管理纠纷调解工作体系。明确市、区、街道物业纠纷调解工作机构的职责划分。市物业管理纠纷调解委员会主要负责指导、协调和监督全市物业管理纠纷调解处理工作,宣传物业管理纠纷调解政策法规,组织物业管理纠纷调解员培训,统计分析物业管理纠纷调解工作情况并定期向委员会报告等工作;市内四区、高新区的物业管理纠纷调解中心主要负责贯彻落实市物业管理纠纷调解规章制度,建立本级物业管理纠纷调解专家库,组织调解处理辖区重大疑难物业管理纠纷案件,指导街道、社区开展物业管理纠纷调解工作,组织辖区物业管理纠纷调解员业务培训等工作;各街道办事处的物业管理纠纷调解委员会,主要负责辖区一般性物业管理纠纷调解处理工作。下一步,我办将结合深化党和国家机构改革工作,进一步完善管理体制,提升基层物业管理和服务水平,继续为物业服务行业健康发展提供机构编制保障。

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